Comissão de Corretagem.
QUEM DEVE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM NA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA?
8 de outubro de 2016
PRESCRIÇÃO NA COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
PRESCRIÇÃO NA COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
8 de outubro de 2016
SATI - Assessoria Técnico-Imobiliária

O que é SATI - Assessoria técnico-Imobiliária?

SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária.

O Superior Tribunal de Justiça, no mesmo julgamento que entendeu como válida a cobrança da comissão de corretagem na compra de imóveis na planta, entendeu como ilegal a cobrança da SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária.

O STJ entendeu que existem diferenças na natureza dos serviços, de modo a revelar a nulidade da cobrança da SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária, ao contrário da comissão de corretagem, esta última limitada a algumas exigências contratuais.

Entenda a questão conferindo o artigo a seguir.

Autor: Flávio Marcelo Guardia – Advogado OAB/PE 34.067.


01 – O QUE É SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA?

A comissão de corretagem, explicada no artigo – Quem deve pagar a comissão de corretagem na compra de imóvel na planta? – apresenta algumas diferenças em relação à taxa SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária.

A comissão de corretagem é prestada por profissional autônomo, ou por empresa do ramo de corretagem, com inscrição no CRECI, e se destina ao serviço de intermediação do negócio jurídico de compra e venda do imóvel.

Já a taxa SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária, geralmente é prestada por profissionais vinculados à própria construtora, e se destina aos cuidados com os documentos necessários para a finalização da venda do imóvel.

Geralmente esse serviço é vinculado pela própria construtora como condição para o fechamento do negócio.

O valor da cobrança geralmente fica em torno de 1%, ou um pouco menos do valor do imóvel.


02 – A SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA, É LEGAL?

Os tribunais de estado já vinham se posicionando de forma contrária a cobrança da SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA.

“O serviço de assessoria técnica imobiliária consiste na análise documental da vida do comprador, análise de documentos, fontes de renda para fins de financiamento e etc, mas isso é inerente ao ato da venda parcelada do imóvel. É como se um laboratório médico cobrasse uma taxa para me informar o preparo prévio de um exame”, afirma o desembargador de segunda instância do TJ-SP, Edson Luiz Queiroz. 

Nunca houve grandes divergências sobre a ilegalidade da SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA nos tribunais, além de vários órgãos de representatividade no setor terem se pronunciado contrários à cobrança dessa taxa.

Em nota, o Secovi-SP, maior sindicato do mercado imobiliário da América Latina, afirma que o pagamento do serviço deve ser opcional.

A instituição informa que a não contratação desses serviços não deve impedir a aquisição do imóvel, e informa que o Secovi-SP recomenda a seus associados que isso esteja expressa nos contratos.

Já o CRECI, que representa os corretores, condena a cobrança da taxa SATI por serviços que são da competência dos corretores de imóveis:

“O serviço de assistência técnica imobiliária é função do corretor. Ele já recebe a remuneração para cumprir suas obrigações”.

O Procon-SP também se posiciona contra a cobrança:

“Quando o pagamento é condicionado à aquisição, é uma prática abusiva. Deve ser facultativo e, seguindo o Código de Defesa do Consumidor, deve ser apresentado ao consumidor um orçamento prévio e esse serviço deve estar discriminado em contrato”, afirma Marta Aur, assessora técnica da instituição.


03 – O QUE DIZ O STJ SOBRE A SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA?

Em sede de julgamento sob o rito das demandas repetitivas, no mesmo julgamento que definiu a tese sobre a comissão de corretagem, o STJ enterrou de vez qualquer dúvida sobre a cobrança da SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária.

O ministro relator, Paulo de Tarso Sanseverino, a cobrança de taxa SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária representa uma clara abusividade.

Segundo o ministro, repassá-la ao consumidor viola regras básicas da legislação consumuerista, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem.

Segundo o ministro, a abusividade decorre do artigo 51 do CDC:

“Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.”

O relator também destacou que tal serviço é de confiança, e a parte poderia contratar profissional próprio para isso.

Com essas considerações, entendeu ser ilegal a cobrança dos valores pagos a título de remuneração SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária.

 

03 – DE QUEM É A RESPONSABILIDADE PELA DEVOLUÇÃO DA SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA?

Além de definir que a cobrança de SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária é ilegal, o STJ também definiu a quem cabe o dever de ressarcir ao consumidor pela cobrança indevida.

Segundo o STJ, cabe a incorporadora, na qualidade de promitente-vendedora, o dever de devolver ao consumidor as quantias cobradas a título de SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária.

Para fins de fixação do parâmetro em recurso repetitivo, o STJ fixou a seguinte tese:

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

2.CASO CONCRETO:

2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.

2.2. “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.3. “Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.

A íntegra do julgado pode ser conferida no link a seguir:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.951 – SP (2015/0216201-2)


04 – SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA, CONCLUSÕES

Segundo as teses firmadas pelo STJ, nas hipóteses de cobrança de comissão de corretagem, desde que seguidas as regras legais, em especial o dever de informação clara e precisa, sua cobrança não é ilegal.

Em sentido oposto, a cobrança da SATI – Assessoria Técnico-Imobiliária, não se justifica por nenhum aspecto.

O STJ entendeu que, neste caso, se trata de venda casada, que não representa serviço autônomo, violando assim o CDC.

Fique atento. Havendo dúvidas, procure um advogado de sua confiança e se informe sobre os seus direitos.

Você pode também se informar sobre desistência da compra de imóvel financiado no artigo:

O QUE FAZER QUANDO O SONHO DA CASA PRÓPRIA VIRA PESADELO?

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