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TENHO QUE DESISTIR DO IMÓVEL FINANCIADO. O QUE FAZER QUANDO O SONHO DA CASA PRÓPRIA VIRA PESADELO?

Desistir do Imóvel Financiado

Posso desistir do Financiamento Imobiliário?

Ser forçado a desistir do imóvel financiado é um pesadelo pelo qual ninguém deseja passar.

Isso porque a casa própria é o sonho de consumo de milhares de famílias brasileiras e desistir do imóvel financiado não é nada fácil.

Já diz o ditado: “quem casa, quer casa”.

No entanto, várias pessoas estão passando por dificuldades financeiras e não conseguem mais pagar as prestações da casa própria.

O texto a seguir traz um resumo da situação, posicionamento da justiça sobre as consequências de se desistir do imóvel financiado, além de dicas sobre o que o consumidor pode fazer.

Autor: Flávio Marcelo Guardia – Advogado OAB/PE 34.067.


01 – DESISTIR DO IMÓVEL FINANCIADO. ASPECTOS ECONÔMICOS

A economia tem apresentado sinais de fadiga, com inúmeros resultados negativos representados pela elevação do desemprego e perda da capacidade de pagamento.

Essa situação tem provocado a alta da inadimplência em todos os setores da economia, e o imobiliário não foge à regra.

A consequência é uma elevação natural do número de consumidores que são levados a desistir do imóvel financiado.

Surgem assim as seguintes dúvidas:

  • O que fazer se eu não puder mais pagar a prestação do financiamento imobiliário?
  • É possível desistir do imóvel financiado?
  • Posso devolver o imóvel?
  • Posso pedir o cancelamento do financiamento?
  • E o valor que já paguei, recebo de volta?


O mercado imobiliário passou por uma forte expansão entre os anos de 2009 a 2011.

Aliado a isso, linhas de crédito foram ampliadas, o que provocou uma forte elevação na venda de imóveis nesse período.

Tal situação fez com que a procura por imóveis superasse a oferta, principalmente nos anos de 2010 e 2011.

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Fonte: Bovespa.

Essa procura elevada fez entrar em ação uma regra universal da economia:

A relação entre a oferta e a demanda impulsiona a variação de preços.

Em decorrência desse cenário, os preços dos imóveis foram pressionados para cima, criando aquilo que alguns especialistas chamaram de bolha imobiliária brasileira.

Apesar da relevância desse assunto, esse não é o tema a ser observado aqui.

O que nos importa são as consequências da relação derivada da conjugação dos seguintes fatores:

– FORTE AUMENTO DE PREÇOS DOS IMÓVEIS

– FACILIDADE DE CRÉDITO

– RETRAÇÃO DA ECONOMIA

– DESEMPREGO

– PERDA DA CAPACIDADE DE PAGAMENTO

– ELEVAÇÃO INADIMPLÊNCIA

O resultado dessa equação é a elevação do número de pessoas que não conseguem mais pagar as prestações do financiamento imobiliário.

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O assunto vem ganhando espaço no noticiário especializado em economia, fato que revela uma situação preocupante para o futuro desse mercado.

É importante lembrar que o nível de inadimplência é um dos itens que compõem o CET – Custo Efetivo Total, ou seja, a taxa final de juros para o consumidor final.

Além disso, medidas de restrição ao crédito imobiliário adotadas pela Caixa econômica Federal comprova a preocupação do Governo com o setor:

Esses dados demonstram a iniciativa estatal no sentido de evitar que a crise financeira se alastre, contaminando outros setores da economia, criando o efeito bolha imobiliária, como aconteceu nos Estados Unidos.

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Vê-se, portanto, que o cenário econômico não é dos melhores.

Essa situação passou a atingir milhares de famílias brasileiras, razão por que ganhou forte espaço, também, no cenário jurídico.

 

02 – TENHO QUE DESISTIR DO IMÓVEL FINANCIADO. O SONHO VIROU PESADELO?

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Infelizmente, ser forçado a desistir do imóvel financiado não é uma realidade distante de muitas famílias.

Diversas pessoas estão vendo o tão sonhado projeto da casa própria virar uma montanha de prejuízos e se tornar um grande pesadelo.

Esse cenário ganhou contornos de proporções enormes, a ponto de se tornar assunto recorrente nos tribunais de estado e tribunais superiores.

Essas circunstâncias têm conduzido o consumidor a desistir de concluir o contrato.

Porém, em regra geral, os contratos de promessa de compra e venda são celebrados em caráter irretratável e irrevogável.

Tais características levam à necessidade de concordância de ambas as partes para possibilitar o desfazimento do negócio.

Apesar de se tratar de uma situação extremamente delicada, esperar para última hora pode implicar em prejuízos maiores.

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A melhor alternativa, ou a menos prejudicial, é procurar o credor para realizar o distrato de promessa de compra e venda.

Nesse caso, deve ser apurado o total pago até o momento do distrato, além de se considerar eventuais despesas do incorporador/vendedor, para fins de apurar eventual saldo credor remanescente.

Não raramente, os valores propostos pelo vendedor não consideram todos esses fatores de forma correta, resultando em conflito de interesses entre as partes.

Surge aí a hipótese de necessidade de intervenção judicial para assegurar o equilíbrio contratual.


03 – DESISTIR DO IMÓVEL FINANCIADO. QUAL A LEGISLAÇÃO APLICÁVEL AO CASO?

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Em primeiro lugar é importante destacar que as relações que envolvem a compra e venda de imóveis, mesmo com pagamento parcelado pelo próprio credor, tem natureza de relação de consumo.

Portanto, a legislação aplicável à matéria é o Código de Defesa do Consumidor, que estabelece:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

Resta claro que as relações de compra e venda de imóveis se insere na esfera do direito do consumidor.

Na hipótese de o contrato envolver outorga de crédito, ou seja, pagamento parcelado mediante condições específicas definidas em pacto específico, o CDC assegura:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Afastadas, portanto, quaisquer dúvidas sobre a incidência do CDC na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda de imóveis.

Infelizmente e não raramente, as construtoras alegam inúmeros prejuízos com a finalidade de reter grande parcela do valor pago pelo consumidor.

Em muitos casos, essa retenção já é prevista no próprio contrato, chegando, em determinadas hipóteses, a atingir 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo consumidor.

Essa situação tem feito com que inúmeros casos sejam levados à justiça, que vem consolidando um firme entendimento jurisprudencial sobre o tema.


04 – VOU DESISTIR DO IMÓVEL FINANCIADO. QUAIS OS MEUS DIREITOS?

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A polêmica ganhou os palcos do Superior Tribunal de Justiça, que atento à elevação do número demandas com esse objeto, editou a Súmula 543:

Súmula 543/STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O STJ definiu duas situações num único entendimento sumulado.

Na hipótese em que a rescisão do contrato ocorrer por culpa exclusiva do vendedor, a restituição deve ser integral e imediata.

Esse assunto será abordado em outro artigo.

Para o caso em análise, aplica-se o entendimento de que a devolução dos valores pagos, em caso de desistência por parte do consumidor, deve ser parcial.

Em outras palavras, deve ser retido em favor do vendedor parte do valor desembolsado pelo comprador.


05 – FUI OBRIGADO A DESISTIR DO IMÓVEL FINANCIADO. QUANTO RECEBO DE VOLTA?

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Conforme visto, é direito da incorporadora reter parte do valor pago para ressarcir-se das despesas de vendas.

Inserem-se nesse contexto despesas com corretagem, publicidade, provenientes de abertura de crédito, etc.

Porém, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% (vinte por cento) de retenção pela vendedora nos casos em que o consumidor desistir do imóvel financiado.

É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012). Esta Corte Superior, porém, possui entendimento consolidado pelo rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no sentido de ser cabível a retenção imediata de parte das parcelas a serem devolvidas ao comprador na hipótese de resolução do Contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador.

(EDcl no AgRg no REsp1349081 AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA,julgado em 03/06/2014, DJe 09/06/2014).

Importante destacar que foi fixado o entendimento de que a devolução deve ser imediata, portanto, é abusiva a prática do credor no sentido de impor a restituição de forma parcelada.

Além disso, devem ser observadas as características de cada caso, pois não há um valor absoluto a ser retido, podendo, inclusive, ser inferior aos 20%.

Recentemente o STJ publicou em seu site situação em que o Ministro Moura Ribeiro confirmou decisão de primeiro que determinou a retenção de apenas 10% do valor pago:

Distrato: Ministro determina devolução de 90% do valor de imóvel a comprador

Decisão de um ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisões de outras instâncias judiciais que garantiram a devolução ao comprador de 90% do valor pago por um apartamento em razão da rescisão do contrato de compra com a construtora (distrato).

Na sentença, o juiz de primeira instância concordou com os argumentos apresentados ao salientar que a retenção de 10% “é suficiente para cobrir eventuais prejuízos advindos do desfazimento do negócio”, condenando a construtora a devolver 90% do valor pago, em parcela única.

A construtora recorreu então ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF), que manteve a sentença de primeiro grau. Na decisão, o desembargador considerou o percentual de 40% “claramente excessivo” e a cláusula do contrato “abusiva”. A construtora recorreu então ao STJ.

A causa foi analisada pelo ministro Moura Ribeiro, da Terceira Turma do STJ. Na decisão, que ainda será avaliada pelos demais ministros da turma, Moura Ribeiro manteve as decisões anteriores.

Processo(s): AResp 814808

Isso reforça a tese de que esperar que o credor adote medidas de cobrança pode resultar em prejuízos maiores.

Isso ocorre porque o vendedor pode pleitear despesas correspondente ao aluguel do imóvel pelo tempo em que o consumidor permanecer ocupando o bem sem pagar as prestações.


06 – TENHO QUE DESISTIR DO IMÓVEL FINANCIADO. CONCLUSÕES:

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Desistir do imóvel financiado nunca é uma situação fácil, ainda mais quando se trata do sonho casa própria.

No entanto, nessas hipóteses é melhor deixar o emocional de lado e agir de forma rápida, pois, como visto, a demora para resolver o problema pode causar prejuízos ainda maiores.

O ideal é procurar um advogado especializado no assunto e solicitar auxílio o mais breve possível.

Tenha em mente que o profissional não vai decidir por você, e sim auxiliar esclarecendo seus direitos e fazendo uma projeção de quanto deverá receber de volta, caso resolva formalizar a o distrato de compra e venda do imóvel, e pleitear a devolução de parte do que foi pago.

Um profissional bem informado sobre o caso poderá tirar dúvidas importantes sobre o assunto, evitando que a demora na decisão possa resultar em situação de mora creditória, ou seja, atraso injustificado no pagamento das prestações, acarretando multa, juros e demais encargos.

Portanto, se você se encontra em dificuldades financeiras e não está conseguindo pagar as prestações do imóvel adquirido diretamente ao incorporador/construtor, procure imediatamente o auxílio de um advogado de sua confiança.

Consulte um profissional com especialidade em direito do consumidor e direito imobiliário.

Procure um advogado de sua confiança, ou faça contato conosco por telefone, e-mail ou por meio das nossas redes sociais.

Realizamos atendimento prévio e prestamos orientações de forma gratuita.

Por fim, é importante destacar que o texto se aplica apenas a imóveis adquiridos mediante financiamento direto com o construtor ou incorporador.

Imóveis financiados por instituições financeiras revela outra situação jurídica, a qual será abordada em outro artigo.

Caso queira contratar nosso serviço para intermediar o pedido ADMINISTRATIVO / JUDICIAL, recomendamos uma visita ao nosso escritório.

Se informe também sobre o entendimento do STJ sobre a comissão de corretagem na venda de imóvel na planta, consultando o artigo a seguir:

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27/08/16 – 19h00Egleice Luna

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Advogado por vocação, apaixonado por marketing e tecnologia. Um eterno aprendiz.