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QUEM DEVE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM NA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA?

Comissão de Corretagem.

Comissão de Corretagem. Quem deve pagar?

Comissão de Corretagem.

Vários tribunais pelo país vinham decidindo em favor dos consumidores, sustentando a tese de que a comissão de corretagem na aquisição de imóvel na planta caberia a construtora.

Desse modo, repassar a comissão de corretagem para o consumidor seria considerada cláusula abusiva, passível de ação de repetição de indébito, para se reaver o valor eventualmente pago sob esse título.

Seria, não é mais!

Após centenas de casos idênticos chegarem ao STJ, aquela corte superior resolveu julgar o tema sob o rito das demandas repetitivas, segundo a regra do artigo 1.040 do NCPC.

A nova tese é contrária, inclusive, a algumas decisões do próprio STJ.

Entenda melhor a polêmica lendo o artigo a seguir:

Autor: Flávio Marcelo Guardia – Advogado OAB/PE 34.067.


01 – O QUE É A COMISSÃO DE CORRETAGEM?

A comissão de corretagem é a remuneração paga ao profissional corretor ou pela empresa do ramo imobiliário, pelo serviço de intermediação do negócio de compra e venda de imóvel.

O serviço de corretagem deve ser prestado por profissional legalmente habilitado no CRECI – Conselho Regional de Corretores de imóveis.

Para fins de cálculo do valor da comissão de corretagem, leva-se em consideração o valor efetivo do negócio e o seu percentual pode ser ajustado em contrato por escrito, fixado em lei ou arbitrado em tabela publicada pelo CRECI.


02 – É LEGAL A COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PARA IMÓVEIS NA PLANTA?

Até pouco tempo atrás o STJ vinha confirmando decisões dos tribunais de estado que entendiam ser ilegal o repasse desse custo para o consumidor:

RECLAMAÇÃO Nº 19.551 – DF (2014/0194887-7) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI RECLAMANTE : JFE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO : FRANCISCO ANTONIO SALMERON JUNIOR E OUTRO (S) RECLAMADO : SEGUNDA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS DO DISTRITO FEDERAL INTERES. : CARLOS ATILA MENDONCA BUENO E OUTRO ADVOGADO : ANTONIO CUSTODIO NETO E OUTRO (S) INTERES. : OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO ADVOGADO : CÂNDIDO DE OLIVEIRA BISNETO E OUTRO (S) DECISÃO Trata-se de reclamação proposta por JFE 21 Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de acórdão proferido pela Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Distrito Federal, assim ementado: CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA ABUSIVA. ÔNUS DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. ENGANO JUSTIFICÁVEL NÃO COMPROVADO. 1. Tratando-se de aquisição de imóvel em construção diretamente da construtora, é abusiva a cláusula que transfere ao adquirente o ônus do pagamento de comissão de corretagem. 2. O consumidor não aufere qualquer proveito com a suposta intermediação empreendida pelo corretor, pois a aquisição é pactuada diretamente com a construtora. O corretor não age, nesta hipótese, como intermediário ou prestador autônomo de serviço, mas como verdadeiro preposto da construtora, de modo a facilitar a atividade empresarial desta. 3. Os fornecedores consorciados para a realização de atividade comercial conjunta respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, a teor do art. 7º, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, uma vez demonstrada a cobrança abusiva da comissão de corretagem, o consumidor pode exigir a devolução tanto à construtora como à empresa vendedora, que auferiram proveito com a venda. 4. Ausente justificativa aceitável para a cobrança indevida, a devolução deve ser dobrada, consoante art. 42 do Código de Defesa do Consumidor. Registro que a má-fé está caracterizada pela transferência de custos operacionais da recorrente (fornecedora) para o recorrido (consumidor) por meio de destaque de despesas que não podem ser repassadas ao consumidor e não revertem em bens ou serviços prestados em seus proveito. 5. Os benefícios da suposta “intermediação” são auferidos exclusivamente pela construtora, como forma de dinamizar a sua atividade empresarial e diminuir custos com a venda das unidades imobiliárias, maximizando seu lucro. Como é notório, tais “corretores” atuam em stands de venda vinculados à própria construtora, não rara próximo ao empreendimento em andamento. O consumidor não é informado em momento algum que está lidando com “corretores”, pois ele procura diretamente a construtora, não um intermediário. 6. Importante frisar que, na ótica do consumidor, este não lidou com verdadeiro corretor imobiliário, que é aquele profissional autônomo que faz a intermediação em negócios imobiliários. Na verdade, ele procurou a própria construtora alienante para com ela negociar diretamente, sendo atendido por alguém que se apresenta como preposto, e não como terceiro. Como é evidente, o consumidor, eis que buscou adquirir o imóvel diretamente perante a construtora e foi esta que determinou que o contrato fosse feito por intermédio de um corretor por ela contratado, não havendo qualquer benefício para o consumidor com tal prática. 7. Recurso conhecido. No mérito, recurso provido para reformar a sentença e julgar procedente o pedido, condenando a recorrida a devolver, em dobro, a comissão de corretagem, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, estes a conta da citação. 8. Sem custas e sem honorários, uma vez que os recorrentes foram vencedores (art. 55 da Lei 9.099/95). Afirma a reclamante que o acórdão reclamado está em dissonância com a jurisprudência desta Corte, notadamente em relação ao entendimento adotado nos REsp’s ns. 1.072.397/RS, 1.127.721/RS e na RCL n. 4.892/PR. Defende a licitude do pagamento da comissão de corretagem, uma vez que sua cobrança, expressamente pactuada, não se encontra eivada de abusividade ou ilicitude. Sustenta ser indevida a devolução em dobro, dado que ausente a má-fé no caso em apreço, o que pode ensejar o enriquecimento sem causa da parte autora. O pedido de liminar de suspensão do feito na origem foi deferido (decisão de fls. 392/396 e-STJ) e as informações solicitadas à Turma Recursal reclamada foram juntadas à fl. 403 (e-STJ). Assim postos os fatos, observo que se cuida de reclamação proposta com base na Resolução n. 12/2009-STJ, visando a adequar as decisões proferidas pelas Turmas Recursais dos Juizados Estaduais à súmula ou à jurisprudência consolidada nos julgamentos de recursos especiais processados na forma do art. 543-C do CPC. Esclareço, preliminarmente, que a questão em torno da cobrança da comissão de corretagem não é definida em súmula e nem foi decidida sob o rito do art. 543-C do CPC, não havendo, também, falar em teratologia na decisão reclamada. Por outro lado, sorte assiste à reclamante no que tange à devolução em dobro da cobrança considerada abusiva, uma vez que, de fato, a jurisprudência pacificou-se no âmbito desta Corte no sentido de que a dobra prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, não prescinde da demonstração da má-fé do credor. Nesse sentido: EDcl no AREsp 459.295/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/03/2014, DJe 25/03/2014; AgRg no REsp 1373282/PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/02/2014, DJe 04/04/2014; AgRg no AREsp 225.393/RJ, minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 23/04/2013, DJe 07/05/2013; dentre outros. Em sede de reclamação proveniente de juizado especial estadual, a matéria também já foi objeto de julgamento colegiado perante essa Segunda Seção, na mencionada Rcl 4.892/PR, assim ementada: RECLAMAÇÃO. DIVERGÊNCIA ENTRE ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL ESTADUAL E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESOLUÇÃO STJ N. 12/2009. CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA MÁ-FÉ DO CREDOR. 1. A Corte Especial, apreciando questão de ordem levantada na Rcl 3752/GO, em atenção ao decidido nos EDcl no RE 571.572/BA (relatora a Min. ELLEN GRACIE), entendeu pela possibilidade de se ajuizar reclamação perante esta Corte com a finalidade de adequar as decisões proferidas pelas Turmas Recursais dos Juizados Especiais estaduais à súmula ou jurisprudência dominante do STJ, de modo a evitar a manutenção de decisões conflitantes a respeito da interpretação da legislação infraconstitucional no âmbito do Judiciário. 2. A egrégia Segunda Seção desta Corte tem entendimento consolidado no sentido de que a repetição em dobro do indébito, prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, não prescinde da demonstração da má-fé do credor. 3. Reclamação procedente. (Rcl 4892/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/04/2011, DJe 11/05/2011) O entendimento acima foi aplicado nas decisões singulares proferidas nas Rcl’s ns. 17.836/MA, 17.522/SP e 16.493/DF, dentre várias outras. Assim, sendo nítida a divergência jurisprudencial e admitida a possibilidade de uniformização da questão na presente via, julgo parcialmente procedente a reclamação para determinar que a devolução em tela seja feita de forma simples, afastada a aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC. Comunique-se à Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Distrito Federal. Publique-se. Intimem-se Brasília (DF), 27 de fevereiro de 2015. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora

(STJ – Rcl: 19551 DF 2014/0194887-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 05/03/2015)

Como visto, o argumento era no sentido de que, nas hipóteses em que a aquisição do imóvel se dava ainda na planta – imóvel em construção, não haveria liberdade de contratação do corretor para essa intermediação, razão por que seria ilícita a cobrança de comissão de corretagem.

A bem da verdade, quando o consumidor se dirige a um stand de vendas, já existe um corretor, contratado pela construtora, ocorrendo uma suposta intermediação empreendida pelo profissional.

Alegava-se que o corretor era verdadeiro preposto da construtora, cuja finalidade seria apenas facilitar a atividade empresarial desta, configurando assim venda casada.

Com estas considerações, os tribunais entendiam como abusiva a cláusula que transferia a responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem para o consumidor.


03 – STJ MUDA DE POSIÇÃO QUANTO COMISSÃO DE CORRETAGEM PARA IMÓVEIS NA PLANTA.

Recentemente (03/10/16), o STJ divulgou o julgamento, sob o rito das demandas repetitivas (NCPC 1.040), julgamento que mudou a orientação sobre a cobrança de comissão de corretagem para imóveis adquiridos na planta.

Para o relator do caso, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, não restou comprovada a venda casada, e sim:

“apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores”.

Prosseguindo no voto, o ministro afirmou que é necessária a transparência e clareza na formulação do contrato, e que se esses requisitos estiverem presentes, não há como se reputar inválida a cláusula que repassa para o consumidor a cobrança da comissão de corretagem na venda de imóveis na planta:

“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

Com essas considerações, o relator concluiu seu voto fixando a seguinte tese:

“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem.”

A íntegra do julgado pode ser conferida no link a seguir:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 – SP (2016/0129715-8)


04 – COMISSÃO DE CORRETAGEM PARA IMÓVEIS NA PLANTA – CONCLUSÕES.

É importante destacar que existe diferença entre a comissão de corretagem e a chamada SATI (ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA), cujo tema também foi abordado em sede de recurso repetitivo.

Além disso, o STJ definiu o prazo prescricional para as hipóteses em que a comissão de corretagem for cobrada fora dos padrões determinados como legais, e para a SATI.

Além disso, o julgamento não estabelece que a cobrança está permitida de forma livre e ilimitada.

O consumidor que se sentir lesado pela cobrança de comissão de corretagem para imóveis adquiridos na planta, ainda podem reclamar na justiça.

O núcleo da questão vai se limitar a dever de informação adequado, claro e transparente por parte da construtora.

Ainda, podem ser discutidas eventuais abusividades quanto a fixação da taxa, ou mesmo eventual não conclusão do contrato de compra e venda.

Fique atento. Havendo dúvidas, procure um advogado de sua confiança e se informe sobre os seus direitos.

Você pode também se informar sobre desistência da compra de imóvel financiado no artigo:

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08/10/16 – 23h40Egleice Luna

 

 

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Advogado por vocação, apaixonado por marketing e tecnologia. Um eterno aprendiz.